Что такое субаренда
Субаренда — это повторная сдача в аренду уже арендованной недвижимости.
На практике это выглядит так. У инвестора-1 есть здание большой площади, но внутри пусто, а желания делать ремонт самостоятельно у владельца нет. Он сдаёт его в аренду инвестору-2. Тот знает, что в этом районе не хватает офисных помещений, и разбивает площади на офисы по 30–50 кв. м, которые сдаёт небольшим компаниям. Это и есть субаренда.
От неё инвестор-2 получает вдвое больше, чем отдаёт инвестору-1, но ему приходится тратить время и деньги на ремонт, заниматься поиском арендаторов и управлением. Довольны все: и оба инвестора, и арендаторы небольших офисов.
В жилой недвижимости тоже возможна субаренда. Владелец большой квартиры может сдать её целиком, чтобы арендатор в свою очередь пересдавал её покомнатно.
Другой вариант — сдать квартиру на год по цене выше рынка, чтобы арендатор сдавал её посуточно. Всё это — варианты субаренды.
Субаренда всегда возможна только с согласия собственника недвижимости. Такое согласие должно быть зафиксировано документально.
Договор субаренды заключается после договора аренды. Арендатор по первоначальному договору становится арендодателем по договору субаренды.
Срок договора субаренды не может превышать срок первоначального договора аренды: когда заканчивается срок аренды, заканчивается и срок субаренды.
от собственника выгодно
Если в субаренду пересдаётся жилое помещение — дом, квартира, комната, заключается договор поднайма.
Субаренда и поднаём
Субаренда и поднаём — идентичные понятия. О субаренде говорят, когда речь идёт о пересдаче коммерческого помещения, а о поднайме — жилого. Аналогичным образом в случае сдачи офиса используется термин аренда, а в случае сдачи квартиры — наём. Других отличий нет.
Ответственным по договору перед арендодателем-собственником остаётся первоначальный арендатор.
Субаренда и перенаём
Перенаём — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. В отличие от субаренды, где первоначальный арендатор остаётся активной фигурой: он принимает решения и несёт ответственность за них и за арендованную недвижимость, при перенайме он никак не влияет на процесс. Теперь фактический арендатор — тот, с кем составлен договор перенайма.
Первоначальный арендатор уже не является ответственным по договору аренды.
Чем отличаются договоры аренды и субаренды
Эти договоры практически не отличаются и составляются идентично. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды.
Единственное условие: в первоначальном договоре аренды указывается, что арендатор может сдать помещение в субаренду. В договоре субаренды такого пункта нет, зато может быть прописано согласие собственника на субаренду.
Какую недвижимость можно сдать в субаренду
В субаренду можно сдать:
- жилую недвижимость;
- кладовые, машино-места;
- коммерческую недвижимость;
- часть помещения;
- здание целиком;
- земельный участок;
- предприятие, то есть комплекс зданий и участков.
Какую недвижимость нельзя сдать в субаренду
В субаренду нельзя сдать всего несколько типов недвижимости:
- государственные и муниципальные земельные участки, которые были переданы в аренду определённым юридическим лицам: госучреждениям РАН, казённым предприятиям, резидентам особых экономических зон;
- участки земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные в аренду гражданину или фермерскому хозяйству;
- лесные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам для заготовки древесины;
- государственное имущество, сданное в аренду в результате торгов, если аукционная документация запрещает субаренду.
Нельзя сдавать в субаренду недвижимое имущество, если в договоре аренды такого имущества установлен прямой запрет на субаренду. Договор субаренды в этом случае может быть признан ничтожным.
Можно ли сдать недвижимость в субаренду без ведома собственника
Это зависит от объекта недвижимости. По общему правилу земельные участки можно передавать в субаренду без согласия арендодателя, если нет прямого запрета. Но после пересдачи надо обязательно уведомить об этом собственника.
А вот с жильём и коммерческими помещениями наоборот: арендатор может сдавать их в субаренду только с согласия арендодателя.
Обычно условия сдачи недвижимости в субаренду прописаны в самом договоре аренды. Часто используется формулировка о запрете сдачи квартиры или офиса в субаренду без согласия собственника.
Но допускается другое условие: арендатор может сдавать недвижимость в субаренду без согласия арендодателя, уведомляя его об этом. Такой пункт можно внести в договор аренды.
Как составить договор субаренды
Договор субаренды составляется по аналогии с договором аренды.
Что должно быть указано в договоре:
• реквизиты основного договора аренды: в договоре субаренды обязательно указывается, что недвижимость сдаёт не собственник, а арендатор;
• предмет договора, квартира или офисное помещение, и его точное описание: адрес, площадь, количество комнат или помещений;
• размер арендной платы;
• согласие собственника на передачу объекта в субаренду;
• срок договора субаренды: договор субаренды не может быть заключён на больший срок, чем срок договора аренды;
• условия расторжения договора субаренды.
Договор субаренды, заключённый на год и более, требует государственной регистрации.
По договору субаренды нельзя передать больше прав, чем предоставлено самому арендатору по договору аренды. Если в договоре аренды указаны ограничения на использование объекта, то и субарендатор обязан их учитывать. В противном случае могут быть расторгнуты оба договора: и субаренды, и аренды.
Благодарим за помощь при написании статьи Марину Частикину, старшего юриста практики договорного права и корпоративных отношений МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"», и Ольгу Седову, юриста консалтинга Legal Principles
