Программа федерального материнского капитала (МСК) действует в России с 2007 года. Субсидию можно направить на различные цели, но самая популярная из них — улучшение жилищных условий семьи.
Размер материнского капитала в 2024 году:
- На первого ребёнка, рождённого (усыновленного) с 2020 года, или на двух детей, появившихся с 2007 по 2019 год, — 630,4 тыс. рублей.
- На второго ребёнка, рождённого (усыновленного) с 2020 года, — 833 тыс. рублей.
- На второго ребёнка, рождённого с 1 января 2020 года, если на первого маткапитал уже получен, — 202,6 тыс. рублей.
- На третьего и любого последующего ребёнка, если раньше права на маткапитал у семьи не было (то есть если первые двое детей родились до 2007 года, а с 1 января 2020 года в семье появился третий или последующий ребенок), — 833 тыс. рублей.
В купленном при помощи МСК жилье надо выделить доли всем членам семьи (супругам и детям) с определением размера этих долей по соглашению. Это означает, что владельцами недвижимости в том числе становятся несовершеннолетние, и продать такой объект можно будет только после одобрения сделки опекой.
А если в жильё, кроме маткапитала, вложены кредитные средства, то появляется ещё одна сторона сделки — банк. Так что в процессе продажи, и без того непростом, возникают дополнительные обстоятельства и участники, диктующие свои условия.
Дело осложняется еще и тем, что законом до сих пор урегулированы не все вопросы, касающиеся жилья с маткапиталом.
К таким относятся:
- выделение долей в ипотечных объектах;
- продажа жилья с детскими долями (у региональных органов опеки нет единых требований к таким сделкам);
- нечёткое определение статуса «родитель» и «официальный супруг» при выделении долей после выплаты ипотеки.
Разобрать эти и другие моменты нам помогла юрист по недвижимости Альфия Митрошина.
Действие программы маткапитала собираются продлить до 2030 года, а Госдума предложила разрешить использовать средства МСК на улучшение жилищных условий до того, как ребёнку исполнится три года.
Нередки ситуации, когда семья хочет продать ипотечное жильё и купить другое ещё до того, как выплатит кредит. Выделить доли в таком случае необходимо до сделки.
Банки идут на это неохотно, так как дети тоже становятся собственниками недвижимости, что делает сложным взыскание залогового имущества, если заёмщик перестанет выплачивать кредит. При этом законодательно не урегулирован вопрос о выделении детям долей в другой имеющейся у семьи недвижимости.
В итоге, если продавцу не удавалось договориться с банком, продажа жилья с вложенным маткапиталом и невыплаченной ипотекой становилась гораздо сложнее и времязатратнее. Это отражалось в том числе и на стоимости таких объектов.
Чтобы регламентировать такие ситуации, 27 июня 2023 года Пленум Верховного суда выпустил постановление № 23, в пункте 41 которого сказано, что для выделения долей детям или супругу в ипотечном жилье не требуется согласие банка-залогодержателя.
Собственнику достаточно составить соглашение о выделении долей и направить в Росреестр, после чего оно должно быть зарегистрировано. Затем соответствующие изменения нужно будет внести в кредитный договор.
Но не всё так просто: далеко не везде Росреестр принимает постановление в расчет, поскольку право в России непрецедентное. Это не позволяет аргументировать свою позицию, ссылаясь напрямую на судебные акты или постановления. В случае отказа органа власти остаётся только обращаться в суд.
Например, в Москве Росреестр до сих пор запрашивает согласие банка и отказывает в регистрации изменений без него. Но всё же в большинстве регионов ведомство принимает во внимание позицию ВС РФ и регистрирует доли без согласия банка. После этого супруг и дети становятся солидарными заёмщиками, и сделка проходит намного проще.
Согласие опеки на передачу детских долей в залог в данном случае не требуется: квартира покупается с использованием ипотечных средств на основании кредитного договора, то есть возникает так называемая ипотека в силу закона (п. 3 ст. 6 № 102-ФЗ).
Выделение долей и брачный статус
А как быть, если у женщины был не один брак, и в каждом родились дети? Кому выделять доли: всем детям и вдобавок первому мужу или только «действующему» супругу?
Чётких инструкций на такой случай в законе нет, но есть судебная практика, на которую судьи чаще всего так или иначе ориентируются.
В части 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ указано, что получатель сертификата и его супруг обязаны оформить жильё, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием маткапитала, в общую собственность их и детей с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, детям получателя сертификата доли выделяют в любом случае. Дети второго супруга от других браков прав на жилье при этом не получают.
Но как поступить, когда на момент покупки супругом был один человек, а на момент выделения долей — уже другой? Получается, что бывший муж автоматически лишается доли?
Практика показывает, что при определении статуса суды смотрят не на момент возникновения права на МСК (родился ребёнок — право появилось), а на момент реализации права.
То есть супруг должен быть и родителем ребёнка, и официальным мужем/женой, именно когда средства были потрачены: если нынешний супруг не является родителем ребёнка, то доля в жилье ему не положена.
Для наглядности приведём несколько примеров.
1. В 2021 году в семье родился первенец. В этот момент возникло право на МСК: мать получает сертификат. В 2022 году супруги развелись, маткапитал на тот момент использован не был. В 2023 году женщина снова вышла замуж и купила квартиру, вложив в нее средства МСК.
- Надо ли выделять долю в квартире новому супругу? Нет — он не отец ребёнка.
- А надо ли выделять долю в этом жилье бывшему мужу? Тоже нет, так как на момент реализации права он уже не является супругом владелицы сертификата.
Таким образом, доли надо выделить только матери и ребёнку.
2. В 2020 году в семье родился ребёнок, и средствами МСК был частично погашен ипотечный кредит, далее брак расторгли. В 2022 году женщина снова вышла замуж, и во втором браке родила второго ребёнка, на которого положена доплата: то есть на него тоже дали МСК. Эти деньги мать направила на выплату того же ипотечного кредита, полностью его закрыв.
Далее встал вопрос: кому положено выделить доли в этой квартире.
Ими придется наделить и женщину, и обоих детей, и первого (бывшего), и второго супруга.
Такая ситуация сложилась, так как на момент реализации МСК за первого ребёнка его отец был и родителем, и действующим супругом, а на момент реализации права на МСК за второго ребёнка уже второй муж был официальным супругом и родителем.
Почему в ЕГРН не ставят отметки о вложении маткапитала в недвижимость
Казалось бы, идея о том, чтобы сведения о вложении материнского капитала в жильё отмечались в ЕГРН, лежит на поверхности. Это значительно упростило бы проверку недвижимости перед покупкой — сразу было бы видно, не нарушены ли права детей, когда МСК использовали, а доли не выделили.
По словам Альфии Митрошиной, эта ситуация неоднократно обсуждалась на круглых столах с участием представителей Росреестра, депутатов, нотариусов, риелторов и других заинтересованных лиц.
Дело в том, что для получения такой информации ведомству необходимо наладить взаимодействие с другими органами, например с СФР. Это дополнительная нагрузка на Росреестр, и пока нет законодательного акта, который бы обязывал его вести учет таких сделок, делать этого не будут.
Вопрос чисто технический, но до принятия решения на законодательном уровне отметок об использовании маткапитала в ЕГРН мы не увидим.
Таким образом, не все вопросы, связанные с использованием маткапитала для улучшения жилищных условий, законодательно урегулированы. В некоторых случаях, особенно связанных с выделением долей и продажей жилья с непогашенной ипотекой, ситуация может складываться неоднозначно и потребуются дополнительные усилия, чтобы доказать свою правоту: вплоть до отстаивания своей точки зрения в суде.
