- Долевая и совместная собственность супругов: в чём разница
- В каких случаях собственность супругов становится или не становится совместной
- Плюсы и минусы совместной собственности супругов
- Долевая собственность супругов: зачем надо выделять доли
- Идеальная и реальная доля
- Как можно выделить доли
- Плюсы и минусы долевой собственности
- Как оплачивать налоги и ЖКУ при общей и долевой собственности
- Главное
Долевая и совместная собственность супругов: в чём разница
По закону супруги имеют равные права на имущество, которое они приобрели в браке. Неважно, кто именно платил за покупку и подписывал договор купли-продажи. Если нет брачного договора, в котором закреплены иные условия, суд при разводе супругов разделит их имущество пополам.
Супруги могут разделить недвижимость и без развода, выделив каждому его долю.
В этой статье мы рассматриваем только долевую или совместную собственность супругов. Но у недвижимости может быть гораздо больше владельцев: одной квартирой могут владеть несколько людей. Узнайте, как пользоваться и распоряжаться микродолями.
Совместная, или общая, собственность супругов — когда у недвижимости два владельца, но без документального определения размера доли каждого. При этом права у супругов равные: необходимо сообща решать, как владеть, распоряжаться и пользоваться этой недвижимостью. Доли не выделены, но априори признаются равными.
При разводе или наследовании за одним из супругов делить имущество будут исходя из того, что супруги владели им пополам.
Долевая собственность супругов — когда каждому выделяется определённая доля. Выделение долей помогает чётко зафиксировать, кто какой частью недвижимости владеет. Необязательно пополам: возможно, один супруг получает 1/3, а второй — 2/3.
Важно понимать, что 1/3 — это не одна комната, например, в трёхкомнатной квартире, а треть права в каждом квадратном метре квартиры.
В каких случаях собственность супругов становится или не становится совместной
С точки зрения закона совместным становится любое имущество, купленное или полученное после приватизации во время брака.
Но если один из супругов купил квартиру до свадьбы, он так и останется единственным собственником.
Тут есть исключения — рассмотрим их на примерах.
— Предположим, муж взял ипотечный кредит до свадьбы и выплачивал его уже во время брака. При разводе квартира будет считаться совместно нажитым имуществом, то есть совместной собственностью.
— Жена купила летнюю дачу до свадьбы, уже во время брака муж перестроил его в зимний коттедж. Это считается неотделимыми улучшениями недвижимости, поэтому коттедж также становится совместной собственностью.
— Один из супругов получил недвижимость по договору дарения уже после свадьбы. Она так и будет принадлежать только этому супругу.
— Один из супругов унаследовал квартиру по завещанию. Несмотря на то что наследник находился в браке, когда получал наследство, квартира тоже не станет совместным имуществом. Ей будет владеть только тот, кто фигурирует в завещании.
— Покупку квартиры полностью оплатили родители одного из супругов — такую сделку юридически можно приравнять к дарению. Но доказывать, кто и что оплачивал, придётся в суде.
Допустим, супруги провели в квартире серьёзный ремонт и оплатили его из общего семейного бюджета или за счёт супруга-несобственника. В этому случае он уже вправе претендовать на определённую долю — пусть не на половину, но на сумму своих вложений.
Плюсы и минусы совместной собственности супругов
Плюсы
+ У супругов равные права на недвижимость — а значит, меньше поводов для конфликтов.
+ Недвижимость делится поровну — супруги владеют ей совместно без выделения долей.
+ Проще продать: покупатели не всегда разбираются, что такое доля в недвижимости, и боятся нарваться на мошенничество. Общая собственность им привычнее и понятнее.
Минусы
– Некоторым важно чётко понимать, чем именно они владеют, поэтому общая собственность кажется недостаточно точной.
– Супруги владеют квартирой совместно: следовательно, половины не выделены в конкретную долю. Распоряжаться — продавать, передавать по наследству или дарить — можно только квартиру целиком.
Долевая собственность супругов: зачем надо выделять доли
Почему выделяют доли в совместной собственности:
— супруги хотят чётко понимать, кому что принадлежит;
— супруги хотят по-разному распоряжаться своими долями — например, сдать в аренду, подарить или передать по завещанию свою часть.
При долевой собственности супруги могут подарить или продать долю по своему усмотрению — закон не требует согласия второго собственника. Но если один из супругов хочет продать свою долю, сначала он должен предложить её второму супругу — это называется преимущественным правом покупки.
А вот чтобы сдавать долю квартиры в аренду, согласие второго собственника необходимо. Обычно это выглядит так:
— договор аренды подписывает тот собственник, который сдаёт свою долю;
— в договоре нужно указать, что второй супруг не против сделки;
— к договору прикладывается заверенное у нотариуса согласие второго собственника на сделку.
Если супруги сдают квартиру целиком, принцип схожий: один из них подписывает договор аренды, второй пишет у нотариуса согласие, что не против сделки. В тексте договора тоже надо указать, что квартирой супруги владеют в долевом режиме и что второй собственник не против сдачи.
Идеальная и реальная доля
Доля может быть идеальной и реальной.
Идеальная доля привязана не к конкретной комнате, а к общей площади. Идеальная 1/2 — это формальная половина каждой комнаты, кухни, коридора и санузла. Понятно, что все эти помещения не разделяются физически — просто каждый супруг имеет право принимать совместные с другим супругом решения. Согласия второго собственника на пребывание первого во всех этих помещениях не требуется.
Реальная доля привязана к конкретным комнатам: например, одному супругу — одна комната, другому — вторая, кухня и третья комната — пополам. Реальная доля редко соответствует особенностям планировки, и квартиру почти невозможно поделить удобно. Обычно площадь комнат различается — значит, кто-то окажется в менее выгодном положении. А ведь разделить надо не только комнаты, но и общие зоны.
Как можно выделить доли
Заключить брачный договор
Фактически брачный договор фиксирует договорённости супругов, если они хотят разделить имущество не по закону, а по своему усмотрению. В таком договоре можно поделить не только ту недвижимость, которая уже есть, но и ту, которую супруги только планируют купить.
Размер долей супруги определяют самостоятельно, причём необязательно поровну.
В брачном договоре это может выглядеть примерно так:
«… В отношении имущества, указанного в настоящем Договоре, устанавливается режим общей долевой собственности.
При этом супругу принадлежит ____ кв. м (можно указать любую долю не менее 6 кв. м, если это жилое помещение) доля имущества, а супруге ____кв. м».
Некоторые пытаются выделить доли в момент покупки недвижимости — при заключении договора купли-продажи. По сути получается смешанный договор — брачный и ДКП. Так делать нельзя.
Выделить доли при покупке жилья с использованием маткапитала
Когда семья покупает жильё с использованием маткапитала, оно будет совместным. При этом родители обязаны выделить детям доли в этой недвижимости. Доли рассчитываются исходя из потраченной субсидии: она делится на стоимость одного «квадрата» — так выясняется, сколько метров принадлежит ребёнку.
Затем эти метры переводятся в дроби и получается, что ребёнок владеет, например, 1/20 квартиры. Оставшиеся 19/20 между собой могут поделить родители. Если детей больше, то свою долю должен получить каждый.
При выделении долей надо заключить соответствующее соглашение между матерью, отцом и детьми, чтобы зафиксировть информацию о размере долей каждого:
«…Матери принадлежит ____ доли общей долевой собственности на жилое помещение;
отцу принадлежит ____ доли общей долевой собственности на жилое помещение;
сыну принадлежит ____ доли общей долевой собственности на жилое помещение;
дочери принадлежит ____ доли общей долевой собственности на жилое помещение…».
При таком распределении площади нет требования, чтобы доля была не менее 6 кв. м.
Подписать соглашение о разделе имущества
В таком соглашении супруги также могут отойти от принципа равенства долей и определить доли не поровну. При этом сторона, которой досталась меньшая доля, должна получить от второго супруга компенсацию за разницу.
В этом случае действует правило относительно минимальной площади жилой недвижимости — не менее 6 кв. м. Соглашение о разделе имущества можно заключить и в браке, и после его расторжения. Его необходимо заверить у нотариуса.
Вот что нужно решить:
— кому какая жилая комната достаётся в пользование;
— как можно пользоваться местами общего пользования (кухня, санузлы, коридоры);
— как содержать места общего пользования;
— как поделить расходы по содержанию и ремонту.
Если договориться не получается, придётся идти в суд. Он учтёт, оба ли супруга могут использовать квартиру для проживания так, чтобы не нарушать права друг друга
Плюсы и минусы долевой собственности
Плюсы
+ в большинстве случаев долевое владение более справедливо: оба супруга несут одинаковую ответственность и одинаковые траты;
+ если один из супругов станет фигурантом судебных разбирательств, недвижимость не смогут арестовать или наложить ограничительные меры;
+ супруги чувствуют себя более защищёнными, зная, какая именно доля им принадлежит;
+ супруги могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению — с учётом преимущественного права покупки и согласия второго собственника на сдачу долю в аренду;
+ покупка долями позволяет накопить на квартиру, если не хватает на оплату сразу или нет возможности взять ипотеку — это редкий, но рабочий способ выкупа квартиры, например, у родственника.
Минусы
При выделении долей супруги могут столкнуться и со сложностями. В первую очередь они связаны с отчуждением права собственности. Вот несколько распространённых ситуаций.
— При долевой собственности каждый может самостоятельно распоряжаться своей долей — завещать или подарить. Это может стать источником конфликтов. Бывает, один из супругов хочет подарить свою долю ребёнку от первого брака или своей маме, а второй против.
— Если у одного из супругов есть долги, а второй супруг не выкупит долю первого в рамках преимущественного права, эту долю можно продать постороннему человеку — долг-то всё равно надо гасить. Второму супругу будет некомфортно пользоваться и распоряжаться своей долей: он будет зависеть от покупателя.
— Если супруги — долевые собственники и хотят продать недвижимость, то каждую долю надо будет продавать отдельно, хотя и в рамках одного договора. Такие сложности могут отпугнуть покупателей.
— Долевое имущество не участвует в разделе, и об этом часто забывают. После развода конкретная доля достаётся конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно.
— С долевой собственностью больше мошенничеств и серых схем, чем с совместной. При долевом владении повышаются риски рейдерства.
Как оплачивать налоги и ЖКУ при общей и долевой собственности
|
|
Общая собственность |
Долевая собственность |
|
Как оплачивать ЖКУ |
Коммунальные платежи начисляются на объект целиком, сумма в квитанции будет единая. Также единой суммой начисляется и оплата по счётчикам. Оплачивает коммунальные
|
Собственники могут договориться и оплачивать ЖКУ пополам. Можно обратиться в УК и разделить лицевой счёт — тогда каждому будет приходить собственная квитанция, а начисления будут соответствовать размеру доли. Но об оплате по показаниям счётчиков всё равно придётся договариваться, так как счётчики устанавливаются на всю квартиру, а начисления приходят единой суммой |
|
Как оплачивать налог |
На кого зарегистрировано право собственности, тот и платит. Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, но оформлена только на одного супруга, то платить будет он один |
Если право зарегистрировано в долях, то ФНС по данным ЕГРН, сама всё рассчитает и распределит сумму налога между супругами пропорционально долям. Информацию о том, сколько надо заплатить, ищите в личном кабинете налогоплательщика |
Главное
Фактически выделение долей делает супругов менее зависимыми друг от друга — от оплаты счетов до распоряжения своей долей. Такая свобода требует доверия и уверенности, что один супруг не воспользуется ей во вред второму.
Выгодно ли владеть долевой собственностью или оставить общую, каждый решает сам в зависимости от своих обстоятельств. Долевое владение — более понятное для собственников. Но и рисков больше.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Михаила Краснова, партнёра и руководителя практики налогового и юридического консультирования Consul Group; Марину Николаенко, руководителя практики разрешения семейных и наследственных споров коллегии «Бюро адвокатов “Де-юре”»; Наталью Киселёву, юрисконсульта офиса «Академическое» «Инком-Недвижимость».
